Hipotecas · 8 min de lectura
Cómo calcular la hipoteca máxima según tu sueldo (y cuánto necesitas ahorrar)
Por Finanziko · Actualizado junio 2026 · Finanziko · Educación financiera
La pregunta que más nos hacen siempre es la misma: ¿me dará el banco la hipoteca? La respuesta depende de tres factores: tus ingresos netos, las deudas que ya tienes y los ahorros que puedes aportar. En este artículo te explicamos exactamente cómo calcularlo, con los mismos criterios que usan los bancos en España, y sin tecnicismos.
La regla del 35%: así decide el banco cuánto te presta
Todos los bancos en España aplican el mismo criterio para calcular tu capacidad de endeudamiento. Se llama la regla del 35% y funciona así: la suma de todas tus cuotas mensuales — hipoteca, coche, tarjetas y préstamos personales — no puede superar el 35% de tus ingresos netos mensuales. Si superas ese límite, el banco rechaza la operación independientemente de otros factores.
La regla del 35% en la práctica
Si ganas 2.000€ netos al mes, tu cuota máxima de hipoteca es de 700€. Si además tienes una cuota de coche de 200€, solo te quedan 500€ para hipoteca. Por eso, reducir deudas antes de pedir la hipoteca mejora notablemente el importe al que puedes acceder.
35%
máximo de tus ingresos
netos para todas las deudas
netos para todas las deudas
Aquí tienes los valores orientativos para los sueldos más habituales en España, asumiendo hipoteca fija al TIN actual (~2%), plazo de 30 años y sin otras deudas:
| Sueldo neto mensual | Cuota máxima hipoteca | Hipoteca máxima orientativa | Ahorro necesario (20% + gastos) |
|---|---|---|---|
| 1.500 € | 525 €/mes | ~140.000 € | ~42.000 € |
| 2.000 € | 700 €/mes | ~186.000 € | ~56.000 € |
| 2.500 € | 875 €/mes | ~233.000 € | ~70.000 € |
| 3.000 € | 1.050 €/mes | ~280.000 € | ~84.000 € |
| 4.000 € | 1.400 €/mes | ~373.000 € | ~112.000 € |
Si la solicitas con dos titulares, el banco suma los ingresos de ambos y la capacidad de endeudamiento sube proporcionalmente. Es una de las formas más efectivas de acceder a una hipoteca mayor.
¿El banco financia el 80% del precio o del valor de tasación?
Este es uno de los puntos que más confusión genera y que más impacta en el ahorro que necesitas. La respuesta es clara: los bancos financian el 80% sobre el valor más bajo entre el precio de compra y el valor de tasación. No sobre el precio que hayas pactado con el vendedor.
⚠️
Ejemplo práctico: Compras una vivienda por 220.000€ pero el banco la tasa en 200.000€. El banco te financiará como máximo el 80% de 200.000€ = 160.000€. Tendrás que aportar 60.000€ de tu bolsillo (los 20.000€ de diferencia más el 20% de 200.000€), no los 44.000€ que esperabas. Por eso es fundamental pedir una estimación de tasación antes de firmar arras.
La tasación la encarga el banco pero la paga el comprador — suele rondar entre 400 y 600€. Es uno de los primeros gastos que tendrás que asumir en el proceso hipotecario.
¿Puede el banco darte más del 80%?
La financiación estándar es del 80%, pero existen dos vías para acceder a más financiación.
La primera es tener un perfil muy solvente. Algunos bancos estudian financiaciones de hasta el 90% cuando la unidad familiar supera los 4.000€ netos mensuales — considerando los ingresos anuales prorrateados a doce pagas. A ese nivel de ingresos, el banco tiene más margen para asumir el riesgo y puede flexibilizar las condiciones. Además del nivel de ingresos, necesitarás contrato indefinido, estabilidad laboral contrastada y un nivel de endeudamiento previo bajo. No es la norma, pero existe y merece la pena negociarlo directamente con tu banco.
Consejo: Si tu perfil es solvente y necesitas más del 80%, negocia directamente con el director de la oficina, no solo con el gestor comercial. Las excepciones a la política estándar las autoriza el nivel de dirección, no el comercial.
La segunda vía es el Aval ICO del Gobierno, dirigido a jóvenes menores de 35 años y familias con menores a cargo. Este aval público cubre el riesgo de la parte que el banco no financia normalmente, permitiendo acceder a financiación de hasta el 97% del precio de compra. Los requisitos incluyen que sea primera vivienda habitual, que los ingresos no superen ciertos límites y que la vivienda no supere un precio determinado.
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Cuánto necesitas ahorrado antes de ir al banco
Aunque el banco te financie el 80%, tendrás que aportar el 20% de entrada más los gastos de compraventa. Estos gastos varían según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda:
🏠
Impuesto (ITP o IVA)
Segunda mano: ITP entre el 4% (País Vasco) y el 10% (Cataluña, C. Valenciana). Obra nueva: IVA del 10%.
4% – 10% del precio
⚖️
Notaría
Escritura de compraventa e hipoteca. Lo paga el comprador.
~1.000 – 1.500 €
📁
Registro y gestoría
Inscripción de la propiedad y tramitación de documentos.
~700 – 900 €
📋
Tasación
La encarga el banco pero la paga el comprador. Necesaria antes de aprobar la hipoteca.
~400 – 600 €
📊 Ahorro necesario según el precio de la vivienda
Vivienda 150.000 €
30.000 € entrada
+ ~12.000 € gastos
Total: ~42.000 €
Vivienda 200.000 €
40.000 € entrada
+ ~16.000 € gastos
Total: ~56.000 €
Vivienda 300.000 €
60.000 € entrada
+ ~24.000 € gastos
Total: ~84.000 €
¿Qué pasa si no llegas a los requisitos?
Si tu perfil no cumple actualmente los criterios del banco, no significa que no puedas comprar. Existen opciones reales:
1
Mejorar el perfil antes de pedir
Reducir deudas existentes, ahorrar más entrada o esperar a consolidar la situación laboral (conseguir contrato indefinido, antigüedad en la empresa) puede marcar la diferencia entre que te aprueben o no la hipoteca.
2
Solicitar la hipoteca con dos titulares
Sumar los ingresos de pareja o familiar mejora notablemente la capacidad de endeudamiento. El banco evalúa la situación conjunta, lo que puede abrir el acceso a hipotecas significativamente mayores.
3
Aval ICO para menores de 35 años
Si eres menor de 35 años y vas a comprar tu primera vivienda habitual, el Aval ICO del Gobierno puede permitirte acceder a financiación del 97% con muy poco ahorro previo. Consúltalo con tu banco o con un asesor hipotecario.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto sueldo necesito para que me aprueben una hipoteca de 150.000€? +
Para una hipoteca de 150.000€ a 30 años al 2% TIN, la cuota mensual es de unos 555€. Aplicando la regla del 35%, necesitas unos ingresos netos de al menos 1.585€/mes sin otras deudas. Si tienes cuotas de otros préstamos, habrá que sumarlas y el sueldo necesario será mayor.
¿Puedo pedir hipoteca sin el 20% de entrada? +
Con la financiación estándar bancaria, no. Los bancos financian hasta el 80% del valor más bajo entre precio y tasación, y el 20% restante debes aportarlo tú. Sin embargo, si eres menor de 35 años y cumples los requisitos, el Aval ICO del Gobierno puede permitirte acceder a financiación del 97%, necesitando solo un 3% de ahorro propio más los gastos.
¿Me dan más hipoteca si la pido con mi pareja? +
Sí. Si solicitáis la hipoteca conjuntamente, el banco suma los ingresos de ambos titulares para calcular la capacidad de endeudamiento. Si cada uno gana 1.500€ netos, juntos tenéis 3.000€ y podéis acceder a una hipoteca de unos 280.000€ en lugar de los 140.000€ que correspondería a cada uno individualmente.
¿Qué es el Aval ICO y cómo funciona? +
El Aval ICO es una garantía pública del Instituto de Crédito Oficial que cubre el riesgo de la parte que el banco no financia normalmente (entre el 80% y el 97% del precio). Permite a jóvenes menores de 35 años y familias con menores comprar su primera vivienda habitual con muy poco ahorro previo. Los requisitos incluyen límites de ingresos y precio de la vivienda. Consúltalo directamente con tu banco, ya que no todos los bancos lo ofrecen y las condiciones pueden variar.
¿Cuánto tiempo tarda el banco en aprobar una hipoteca? +
El proceso completo desde que presentas la documentación hasta la firma suele tardar entre 4 y 8 semanas. El banco necesita analizar tu perfil, encargar la tasación, preparar la oferta vinculante y cumplir los plazos legales de reflexión. Ten en cuenta estos tiempos al negociar el plazo de las arras con el vendedor — lo habitual es pedir entre 60 y 90 días desde las arras hasta la firma.