Hipotecas · 9 min de lectura
Gastos de hipoteca en España en 2026: qué pagas tú, qué paga el banco y cuánto necesitas ahorrar
Uno de los errores más frecuentes entre quienes compran vivienda por primera vez es calcular únicamente el importe de la entrada y no tener en cuenta el resto de gastos. El resultado, en muchos casos, es llegar a la firma sin el dinero suficiente. Esta guía tiene un objetivo claro: que antes de hablar con ningún banco sepas exactamente qué vas a pagar, cuánto va a costarte y quién asume cada gasto.
Dos escrituras, dos grupos de gastos: la clave que nadie te explica
Cuando compras una vivienda con hipoteca, se firman ante notario dos documentos distintos, y esta diferencia es fundamental para entender quién paga qué.
📄 Escritura de compraventa
La paga el comprador
- Notaría de la compraventa
- Gestoría de la compraventa
- Registro de la Propiedad
- ITP (2ª mano) o IVA + IAJD (obra nueva)
- Tasación + certificado energético
🏦 Escritura del préstamo hipotecario
La paga el banco (desde 2019)
- Notaría de la hipoteca
- Registro del préstamo
- Gestoría de la hipoteca
- IAJD del préstamo hipotecario
💡
¿Cómo funciona el pago en la práctica? El banco estima al alza todos los gastos antes de la firma y retiene esa cantidad el día de la formalización. Aproximadamente seis meses después, una vez liquidados notaría, gestoría, registro e impuestos, se recalcula el importe real y se devuelve al comprador la parte que haya sobrado.
Gastos que paga el comprador: desglose completo
⚖️
900 – 1.200 €Notaría de la compraventa
Honorarios regulados por arancel estatal — iguales en todos los notarios
📁
300 – 450 €Gestoría de la compraventa
Tramitación de impuestos y coordinación del registro
🏛️
300 – 600 €Registro de la Propiedad
Inscripción del comprador como nuevo propietario legal
📐
300 – 600 €Tasación + certificado energético
Informe técnico de valor + documento obligatorio en toda compraventa
🏠
4% – 10%ITP (vivienda usada) o IVA + IAJD (obra nueva)
El gasto más variable — depende de la comunidad autónoma y el tipo de vivienda
Impuestos: ITP o IVA según el tipo de vivienda
Este es, con diferencia, el mayor gasto de la compraventa. El impuesto a pagar depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
Vivienda de segunda mano: ITP
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales grava la venta entre particulares. Su tipo lo fija cada comunidad autónoma, generando diferencias muy importantes:
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP | Ejemplo: vivienda 200.000 € |
|---|---|---|
| País Vasco | 4% | 8.000 € |
| Madrid | 6% | 12.000 € |
| Canarias | 6,5% | 13.000 € |
| Andalucía | 7% | 14.000 € |
| Galicia | 9% (hab.) / 10% (2ª viv.) | 18.000 – 20.000 € |
| Cataluña | 10% | 20.000 € |
| C. Valenciana | 10% | 20.000 € |
Tipos reducidos: muchas comunidades autónomas aplican tipos reducidos para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas o primera vivienda habitual. Consulta con la hacienda autonómica correspondiente antes de cerrar la operación — el ahorro puede ser muy significativo.
Vivienda nueva: IVA + IAJD de la compraventa
En vivienda nueva se aplica IVA del 10% (4% para VPO) más el IAJD de la compraventa, que varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.
⚠️
Confusión frecuente con el IAJD: tiene dos modalidades completamente distintas. El IAJD de la compraventa — en vivienda nueva — lo paga el comprador. El IAJD del préstamo hipotecario lo paga el banco desde 2019. Son conceptos diferentes que no deben mezclarse.
Lo que paga el banco desde la Ley 5/2019
Antes de junio de 2019, el comprador asumía prácticamente todos los gastos de constitución de la hipoteca. La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario cambió este reparto de forma sustancial. Desde entonces, el banco asume la notaría, el registro, la gestoría y el IAJD del préstamo hipotecario — un ahorro real para el comprador de entre 1.500 y 3.000 euros.
Ojo con las compensaciones: algunos bancos intentan recuperar estos costes mediante comisiones más elevadas o productos vinculados obligatorios (seguros, planes de pensiones, tarjetas). Antes de firmar, revisa con detenimiento la FEIN — el documento donde la entidad debe detallar todas las condiciones y costes del préstamo.
La tasación: lo que debes saber
La tasación determina el valor de mercado de la vivienda. El banco la necesita para calcular el importe máximo que puede financiar, ya que presta hasta el 80% del valor de tasación — no del precio de compra. Si la tasación sale por debajo del precio pactado, tendrás que aportar más dinero de tu bolsillo.
Consejo práctico: puedes solicitar la tasación de forma independiente, sin pasar por el banco. El informe tiene una vigencia de seis meses y es válido para cualquier entidad, lo que te da flexibilidad para comparar ofertas sin repetir el proceso.
¿Cuánto necesitas ahorrar para tu vivienda?
Calcula la entrada, los gastos y el ahorro total necesario según el precio y tu comunidad autónoma.
Cuánto dinero necesitas ahorrado en total
Además del 20% de entrada, debes prever entre un 10% y un 12% adicional para cubrir impuestos y gastos. El ahorro total necesario equivale a entre el 30% y el 32% del precio de la vivienda.
Precio vivienda
Entrada (20%)
Gastos (~10-12%)
Total necesario
150.000 €
30.000 €
15.000 – 18.000 €
45.000 – 48.000 €
200.000 €
40.000 €
20.000 – 24.000 €
60.000 – 64.000 €
300.000 €
60.000 €
30.000 – 36.000 €
90.000 – 96.000 €
¿Y si soy joven o no tengo el 20% de entrada?
El Gobierno mantiene en 2026 el Aval ICO para jóvenes menores de 35 años y familias con menores a cargo, que permite acceder a financiación de hasta el 100% del valor de tasación en determinados perfiles. Esto reduce el capital inicial necesario, aunque los gastos e impuestos de la compraventa siguen siendo responsabilidad del comprador.
Gastos de hipoteca anteriores a 2019: ¿puedo reclamar?
Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, es posible que hayas asumido gastos — notaría, registro, gestoría o IAJD — que en aquella época el banco trasladaba contractualmente al comprador. La jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha respaldado en varios casos la devolución de parte de esos importes. Si estás en esta situación, merece la pena consultarlo con un abogado especializado en derecho bancario.
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Calculadora avanzada¿Te compensan las vinculaciones?
Analiza si los seguros y productos vinculados del banco realmente te ahorran dinero.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos de hipoteca paga el banco y cuáles pago yo? +
Desde la Ley 5/2019, el banco asume los gastos de la escritura del préstamo hipotecario: notaría, registro, gestoría e IAJD de la hipoteca. El comprador asume los gastos de la escritura de compraventa: notaría, gestoría, registro de la propiedad e impuestos (ITP o IVA+IAJD). Además, el comprador paga la tasación y el certificado de eficiencia energética.
¿Cuánto cuesta firmar una hipoteca en 2026? +
Los gastos que asume el comprador en la formalización — sin contar impuestos — se sitúan entre 1.500 y 2.250 euros (notaría 900-1.200€, gestoría 300-450€ y registro 300-600€). A esto hay que sumar la tasación con certificado energético (300-600€) y el impuesto correspondiente, que es el gasto más variable y elevado.
¿Cuánto cobra el notario por una escritura de compraventa? +
Los aranceles notariales están regulados por el Estado y son iguales para todos los notarios. Para una operación estándar, los honorarios de la escritura de compraventa se sitúan orientativamente entre 900 y 1.200 euros.
¿Qué es la tasación y quién la paga? +
La tasación es el informe técnico que determina el valor de mercado de la vivienda. La paga el comprador. En 2026, su coste junto con el certificado de eficiencia energética se sitúa entre 300 y 600 euros. Debe realizarla una empresa homologada por el Banco de España y tiene una vigencia de seis meses.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una vivienda con hipoteca? +
Como mínimo, debes contar con el 20% del precio de la vivienda como entrada más un 10-12% adicional para gastos e impuestos. El ahorro total necesario equivale a entre el 30% y el 32% del precio de compra, aunque el porcentaje exacto varía según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o de segunda mano.
¿Qué es el IAJD y quién lo paga en una hipoteca? +
El IAJD tiene dos modalidades distintas. El IAJD de la compraventa — en vivienda nueva — lo paga el comprador. El IAJD del préstamo hipotecario lo paga el banco desde la Ley 5/2019. Es un concepto que genera mucha confusión y conviene tenerlo claro antes de firmar.
¿Hay comisión de apertura en las hipotecas actuales? +
En la práctica actual del mercado hipotecario español, la gran mayoría de entidades ha eliminado la comisión de apertura. No es un gasto que el comprador deba prever en condiciones normales. En cualquier caso, si existiera, debe quedar reflejada de forma clara en la FIPRE y en la FEIN antes de la firma.