Hipotecas · 9 min de lectura
Hipoteca sin entrada: como comprar tu primera vivienda sin el 20% gracias al Aval ICO y SOMACYL
El mayor obstaculo para comprar una vivienda no suele ser pagar la hipoteca mes a mes. Es llegar al momento de pedirla. Reunir el 20% de entrada mas un 10-12% de gastos e impuestos supone en muchos casos mas de 50.000 euros antes de hablar con ningun banco. Pero existen dos avales publicos que cambian completamente esa ecuacion — el Aval ICO del Gobierno central y el aval SOMACYL de la Junta de Castilla y Leon. Este articulo explica como funcionan, quien puede acceder y como solicitarlos paso a paso.
El problema real: no es el sueldo, es la entrada
La mayoria de personas que no pueden comprar una vivienda si podrian asumir la cuota mensual. El problema es acumular el 20% de entrada antes de que el banco te escuche. Con un sueldo de 1.800 euros netos, ahorrar 40.000 euros para la entrada de una vivienda de 200.000 euros puede llevar mas de 10 anos ahorrando de forma muy disciplinada.
Los avales publicos existen exactamente para resolver esto. No te dan el dinero — sigues devolviendo el 100% del prestamo con sus intereses. Lo que cambia es que el banco puede prestarte mas porque el Estado o la Comunidad Autonoma asumen el riesgo de esa parte adicional.
SOMACYL — Castilla y Leon
Disponible hasta fin de 2026
Aval de la Junta de Castilla y Leon
97,5% Financiacion maxima · Entrada minima: 2,5%Disponible hasta fin de 2026
Aval ICO — Toda Espana
Disponible hasta fin de 2027
Aval del Gobierno central
100% Financiacion maxima · Solo necesitas los gastosDisponible hasta fin de 2027
SOMACYL: el aval de la Junta de Castilla y Leon
El programa TUYA de la Junta de Castilla y Leon, gestionado por SOMACYL (Sociedad Publica de Infraestructuras y Medio Ambiente de Castilla y Leon), avala el 17,5% que el banco no financia habitualmente. El resultado: en lugar de necesitar el 20% de entrada, solo necesitas el 2,5% del precio de compra. El banco llega al 97,5% de financiacion con la garantia de la Junta como respaldo.
💡
Ejemplo practico: vivienda de 200.000 euros. Sin aval, necesitas 40.000 euros de entrada. Con SOMACYL, solo necesitas 5.000 euros de entrada. El banco te presta 195.000 euros avalados por la Junta. Los gastos de compraventa (ITP, notaria, registro) siguen siendo responsabilidad tuya.
Requisitos SOMACYL
Condiciones para acceder al aval SOMACYL
v
Edad: 35 anos o menos en el momento de la solicitud
v
Residencia: residente en Castilla y Leon durante al menos los 2 anos anteriores a la solicitud
v
Primera vivienda: no puedes ser propietario de otra vivienda en Espana
v
Uso habitual: la vivienda debe ser tu domicilio habitual y permanente durante toda la vida del aval
v
Precio maximo: 240.000 euros sin impuestos (nueva o usada, en Castilla y Leon)
v
Ingresos maximos: 42.000 euros brutos/ano (persona sola) · 49.412 euros (pareja o pareja con un hijo) · hasta 56.000 euros (familias numerosas)
!
Plazo del programa: disponible hasta el 31 de diciembre de 2026, salvo que se agoten los fondos antes. No esperes al ultimo momento.
Como solicitarlo: paso a paso
1
Accede a tuyavivienda.es y rellena el formulario
El propio comprador solicita el certificado directamente en el portal de la Junta. No es el banco quien lo tramita — eres tu. El formulario recoge tus datos personales, laborales y economicos.
2
Aporta la documentacion requerida
SOMACYL te pedira la ultima declaracion de la renta, la vida laboral actualizada y los documentos que acrediten tu situacion personal. El proceso es telematico y la documentacion se sube directamente en la plataforma.
3
SOMACYL revisa tu solicitud y emite el certificado
Si cumples los requisitos, recibes el certificado SOMACYL que acredita que eres beneficiario del programa. Este documento tiene una validez determinada y es el que presentas al banco.
4
Presenta el certificado en el banco y firma la hipoteca
Con el certificado en mano, acudes a una entidad adherida al convenio de la Junta. El banco formaliza la hipoteca hasta el 97,5% usando el aval de SOMACYL como garantia adicional. No todos los bancos tienen convenio — consultalo antes.
Importante sobre los bancos: no todas las entidades tienen convenio con SOMACYL. Algunos bancos solo ofrecen hipoteca mixta con este aval; otros permiten tambien hipoteca fija. Consulta previamente con tu banco o con varias entidades para comparar condiciones. El tipo de interes puede ser ligeramente superior al de una hipoteca estandar al 80%.
Calcula cuanto necesitas ahorrar
Introduce el precio de la vivienda que buscas y tu comunidad autonoma para ver exactamente cuanto necesitas tener disponible entre entrada y gastos.
Aval ICO: el aval del Gobierno para toda Espana
La linea de avales del ICO (Instituto de Credito Oficial), gestionada por el Ministerio de Vivienda, permite que el banco llegue hasta el 100% de financiacion. El Estado avala el 20% que el banco no cubre habitualmente. Es completamente gratuito tanto para el comprador como para el banco.
A diferencia del SOMACYL, el Aval ICO no lo solicitas tu directamente — es el banco quien lo tramita en tu nombre cuando aprueba la hipoteca. Tu solo tienes que acudir a una entidad adherida al programa cumpliendo los requisitos.
Quien puede acceder: tres perfiles
👤
Jovenes menores de 36 anos
Limite de edadNinguno de los compradores puede haber cumplido 36 anos en el momento de la firma. Ingresos maximos: 37.800 euros brutos/ano por titular (se suman si son dos).
👨👩👧
Familias con menores a cargo
Sin limite de edadNo hay limite de edad. El limite de ingresos se incrementa en 2.520 euros adicionales por cada menor a cargo. Valido para cualquier comprador con hijos menores.
👩👦
Familias monoparentales
Sin limite de edadSin limite de edad y con el limite de ingresos incrementado un 70% adicional, lo que permite acceder con hasta 64.000 euros brutos/ano aproximadamente.
Requisitos comunes del Aval ICO
v
Residencia legal en Espana de forma continua durante los 2 anos anteriores a la solicitud
v
Primera vivienda habitual: no puedes ser propietario de otra vivienda (con excepciones por herencia, divorcio o discapacidad)
v
Ingresos maximos: 37.800 euros brutos/ano (individual) · se suman si son dos titulares · incrementos por hijos y monoparentales
v
Patrimonio maximo: 150.000 euros entre todos los solicitantes
v
Precio maximo de la vivienda: hasta 325.000 euros segun comunidad autonoma (nueva o de segunda mano, no sobre plano)
v
Sin morosidad: no puedes estar en ficheros de impagados en el momento de la firma
!
La vivienda debe ser tu residencia habitual durante al menos 10 anos. No puedes alquilarla durante ese periodo salvo causas de fuerza mayor justificadas.
Como solicitarlo: a traves del banco
1
Acude a un banco adherido al programa ICO
Mas de 60 entidades estan adheridas al programa, entre ellas BBVA, Santander, CaixaBank, Ibercaja, Abanca, Unicaja y Sabadell. No necesitas tramitar nada con el ICO directamente.
2
El banco estudia tu perfil y solicita el aval al ICO
Si cumples los requisitos y el banco aprueba la operacion, es la propia entidad quien gestiona el aval con el ICO. Para ti el proceso es identico al de cualquier hipoteca.
3
Firma la hipoteca con financiacion hasta el 100%
El aval cubre el tramo entre el 80% y el 100% del valor de tasacion o precio de compra (el menor de los dos). El prestamo funciona como cualquier hipoteca normal — lo devuelves integro con sus intereses.
El aval ICO es gratuito: no tiene coste para el comprador ni para el banco. No sube el tipo de interes por si solo, aunque cada entidad puede aplicar las condiciones que considere. Compara siempre entre varios bancos antes de decidir.
Comparativa: SOMACYL vs Aval ICO
| Caracteristica | SOMACYL (Castilla y Leon) | Aval ICO (toda Espana) |
|---|---|---|
| Financiacion maxima | 97,5% | 100% |
| Limite de edad | 35 anos o menos | Menor de 36 anos (jovenes) · Sin limite (familias) |
| Ingresos maximos | 42.000 EUR/ano (individual) | 37.800 EUR/ano (individual) |
| Precio maximo vivienda | 240.000 EUR sin impuestos | Hasta 325.000 EUR segun CCAA |
| Donde aplica | Solo viviendas en Castilla y Leon | Cualquier vivienda en Espana |
| Quien lo solicita | El comprador en tuyavivienda.es | El banco directamente |
| Tramite previo | Si — certificado SOMACYL | No — se gestiona con la hipoteca |
| Disponible hasta | 31 diciembre 2026 (o hasta agotar fondos) | 31 diciembre 2027 |
| Compatible con otras ayudas | Si, si el total no supera el 100% | Si, si el total no supera el 100% |
| Coste del aval | Gratuito | Gratuito |
Son compatibles entre si?
En teoria si, ya que ambos programas permiten la combinacion con otras ayudas siempre que el total no supere el 100% del coste de la operacion. En la practica, como SOMACYL ya lleva al 97,5% y el Aval ICO al 100%, son practicamente equivalentes y cubren el mismo tramo. Lo que si es habitual es combinar cualquiera de estos avales con las bonificaciones fiscales del ITP de Castilla y Leon — por ejemplo el tipo reducido del 4% para jovenes menores de 36 anos.
Lo que sigues necesitando ahorrado aunque consigas el aval
Esto es fundamental entenderlo antes de lanzarse a buscar vivienda: ningun aval cubre los gastos de compraventa. El ITP o IVA, la notaria, el registro, la gestoria y la tasacion son responsabilidad del comprador en cualquier caso. En Castilla y Leon, con el ITP reducido del 4% para jovenes, calcula entre un 6% y un 8% adicional sobre el precio de compra.
Ahorro necesario segun el precio de la vivienda (con aval)
Vivienda 150.000 EUR
~10.500 EURSolo gastos · ITP 4% + formalizacion
Entrada: 3.750 EUR (SOMACYL)
Entrada: 3.750 EUR (SOMACYL)
Vivienda 200.000 EUR
~14.000 EURSolo gastos · ITP 4% + formalizacion
Entrada: 5.000 EUR (SOMACYL)
Entrada: 5.000 EUR (SOMACYL)
Vivienda 240.000 EUR
~16.600 EURSolo gastos · ITP 4% + formalizacion
Entrada: 6.000 EUR (SOMACYL)
Entrada: 6.000 EUR (SOMACYL)
Calculadora gratuita
Analiza las vinculaciones de tu banco
Comprueba si los seguros y productos vinculados compensan o te salen mas caros de lo que parecen.
Resuelve tus dudasTienes preguntas sobre tu caso?
Envianos tu duda y te respondemos con informacion clara y sin intereses comerciales.
Preguntas frecuentes
Puedo pedir el Aval ICO si tengo mas de 35 anos? +
Si, siempre que pertenezcas a alguno de los otros perfiles del programa. Las familias con menores a cargo no tienen limite de edad — basta con tener al menos un hijo menor a tu cargo. Y si eres familia monoparental, tampoco hay limite de edad y ademas tienes el limite de ingresos incrementado un 70%, lo que permite acceder con hasta 64.000 euros brutos al ano aproximadamente.
Que bancos tienen convenio con SOMACYL en Castilla y Leon? +
Entre los bancos adheridos al convenio SOMACYL se encuentran Ibercaja, Santander, ABANCA, CaixaBank e imagin, entre otros. Sin embargo, las condiciones que ofrece cada entidad pueden variar — algunos solo lo ofrecen con hipoteca mixta, otros tambien con fija. Te recomendamos consultar directamente con varias entidades antes de decidirte, ya que las condiciones cambian y no todos los bancos lo tienen disponible en todo momento.
El aval ICO me da el dinero para la entrada? +
No. El Aval ICO no es una subvencion ni un prestamo adicional. Es una garantia que el Estado otorga al banco para que este pueda prestarte mas dinero con menor riesgo. Tu sigues pidiendo una hipoteca normal y devolviendo el 100% del capital mas los intereses. Lo que cambia es que el banco puede llegar al 100% de financiacion porque tiene el respaldo del Estado para el tramo entre el 80% y el 100%.
Cuanto tiempo tarda en aprobarse el certificado SOMACYL? +
El plazo de resolucion de SOMACYL es orientativamente de varias semanas desde que presentas la solicitud completa con toda la documentacion. Te recomendamos solicitarlo antes de firmar arras, no despues. Asi tienes el certificado en mano cuando lo necesitas y no dependes de los plazos de la administracion para no perder la seal de la vivienda.
Puedo combinar SOMACYL y Aval ICO? +
En teoria son compatibles siempre que el total no supere el 100% del coste de la operacion. En la practica, como cada uno ya cubre el tramo entre el 80% y casi el 100%, no suelen combinarse porque cubren el mismo tramo. Lo que si es muy habitual es combinar cualquiera de estos avales con las bonificaciones fiscales del ITP en Castilla y Leon, como el tipo reducido del 4% para jovenes.
Que pasa si dejo de cumplir los requisitos despues de firmar? +
El incumplimiento de las condiciones del aval — como dejar de usar la vivienda como residencia habitual o alquilarla sin justificacion — puede implicar la cancelacion del aval y en consecuencia el banco podria exigir garantias adicionales. La hipoteca en si no se cancela automaticamente, pero las condiciones especiales que te permitio obtener el aval podrian verse afectadas. Ante cualquier cambio de situacion, consulta siempre con tu banco antes de actuar.