Hipotecas · 6 min de lectura
Qué pide un banco para estudiar tu hipoteca (y cuánto tarda en responder)
Antes de buscar casa, antes de ir a ver pisos, incluso antes de hablar con ningún banco, hay algo que deberías saber: qué documentación necesitas, qué proceso sigue tu expediente por dentro y cuánto tiempo tardarás en poder firmar. En este artículo te lo explicamos con detalle, sin tecnicismos y sin letra pequeña.
🚨
El error más caro que comete la gente al comprar una vivienda
Firmar el contrato de arras sin haber estudiado antes la viabilidad hipotecaria. Las arras suponen entregar normalmente el 10% del precio de la vivienda como señal. Si el banco finalmente no te concede la hipoteca, puedes perder ese dinero. Imagina que tienes un coche con una cuota de 500€ al mes y ganas 2.000€ netos — con ese nivel de endeudamiento, muchos bancos no te concederán la operación. Estudia tu situación antes de firmar nada.
Documentación personal que pide el banco
Para analizar tu capacidad económica, el banco necesita verificar quién eres y cuáles son tus ingresos reales. Esta es la documentación que deberás aportar cada titular de la hipoteca:
🪪
DNI, NIE o pasaporte en vigor
Identificación oficial de todos los titulares de la hipoteca. Debe estar en vigor en el momento de la solicitud.
Obligatorio desde el inicio💰
Últimas 3 nóminas
Para verificar el nivel de ingresos actual. Si eres funcionario o tienes pagas extras, el banco las prorrateará a 12 meses para calcular tu ingreso mensual real.
Obligatorio desde el inicio📋
Vida laboral actualizada
Puedes obtenerla al momento en la Sede Electrónica de la Seguridad Social. Permite al banco verificar tu antigüedad en la empresa y tu historial de empleo.
Obligatorio desde el inicio📊
Declaración de la renta del último año
Si aún no has presentado la del año en curso, vale la del año anterior más el certificado de retenciones de este año. El banco combina ambos documentos para calcular los ingresos anuales reales.
Obligatorio desde el inicio
Si sois dos titulares: cada uno debe aportar su propia documentación completa. El banco evaluará los ingresos de forma conjunta, lo que mejora significativamente la capacidad de endeudamiento total.
Documentación de la vivienda
Además de la información económica de los titulares, el banco necesita analizar la vivienda que vas a comprar. Estos son los documentos relacionados con el inmueble:
🏠
Nota simple del Registro de la Propiedad
Documento fundamental. Permite verificar quiénes son los propietarios actuales, si la vivienda tiene cargas hipotecarias activas, embargos u otras limitaciones. Puedes pedirla online en el Colegio de Registradores por unos 9€.
Obligatorio desde el inicio✍️
Contrato de arras o contrato de compraventa firmado
El banco necesita saber el precio de compra pactado, la descripción del inmueble y las condiciones de la operación. Sin este documento no puede calcular el importe de la hipoteca.
Obligatorio desde el inicio📐
Tasación oficial del inmueble
No es necesaria al inicio del estudio, pero sí antes de la aprobación definitiva. Tienes libertad total para elegir la empresa tasadora — la diferencia de precio entre hacerla tú o dejar que la gestione el banco es mínima. El coste suele rondar entre 400 y 600€ y lo paga el comprador.
Se aporta más adelante
Sobre la tasación: el banco financia el 80% sobre el valor más bajo entre el precio de compra y el valor de tasación. Si la tasación sale por debajo del precio pactado, tendrás que aportar más dinero de tu bolsillo. Por eso es recomendable hacer una estimación antes de firmar arras.
Cómo funciona el proceso interno del banco paso a paso
Una vez presentas toda la documentación, tu expediente recorre varios departamentos dentro del banco. Esto es lo que ocurre por dentro — y por qué tarda lo que tarda:
1
Estudio inicial y tipo de interés orientativo
~1 semana
La persona que te atiende en el banco hace una evaluación preliminar de tu perfil y te comunica un tipo de interés orientativo. Es una pre-aprobación informal — no es vinculante, pero ya te da una idea clara de si la operación es viable y en qué condiciones.
2
Grabación de datos en los sistemas del banco
~1 semana
El expediente pasa al departamento de grabaciones, donde se introducen en los sistemas internos todos los datos: información de la finca (dirección, referencia catastral, valor), datos económicos de cada titular y condiciones de la operación. Es un paso administrativo pero necesario antes de que el analista pueda trabajar.
3
Circuito de riesgos — el analista decide
~1 semana
Es el paso más importante. Un analista de riesgos revisa los ingresos grabados, las deudas en otras entidades (CIRBE) y la viabilidad global de la operación. Puede aprobar la hipoteca tal como se solicitó, ajustar el capital, pedir garantías adicionales o denegarla. Las operaciones más estándar siguen el manual de riesgos sin mayor complicación — donde más interviene el analista es en hipotecas que superan el 80% de financiación u operaciones con perfiles más complejos.
4
Generación de documentación precontractual
~1 día
Una vez cerrado el circuito de riesgos, el banco genera en cuestión de horas la documentación precontractual obligatoria: la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con todas las condiciones de la hipoteca, la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) y la minuta notarial. Es un proceso ágil — el mismo día que se aprueba el expediente puede enviarse ya a notaría.
5
Plazo legal de reflexión y firma en notaría
Mínimo 10 días
Desde que el banco envía la documentación a la notaría, la ley establece un plazo mínimo de 10 días naturales antes de que puedas firmar. Este período de reflexión es una protección legal para el comprador — tienes ese tiempo para leer toda la documentación con calma, consultarla con quien quieras y resolver dudas antes de comprometerte. El notario también debe asesorarte durante este período de forma gratuita e imparcial.
Resumen de plazos orientativos
~1 sem
Tipo orientativo tras presentar documentación
~2 sem
Grabación + circuito de riesgos
~1 día
Generación de documentación precontractual
+10 días
Plazo legal mínimo hasta la firma
Conclusión práctica sobre plazos: desde que presentas la documentación hasta que firmas en notaría, calcula entre 4 y 8 semanas. Al negociar el plazo de las arras con el vendedor, pide siempre un mínimo de 60-90 días — es lo habitual y lo más seguro para no tener que pedir extensiones.
¿Quieres que revisemos tu caso antes de ir al banco?
Te ayudamos a analizar tu situación, preparar la documentación y entender qué condiciones puedes esperar antes de dar el primer paso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir la hipoteca en varios bancos a la vez? +
Sí, y es lo más recomendable. Pedir en varios bancos simultáneamente no te perjudica — al contrario, te permite comparar condiciones reales de distintas entidades y negociar desde una posición más fuerte. Cada banco hará su propio estudio de forma independiente y tú podrás elegir la mejor oferta. No existe ningún motivo para ir a un solo banco.
¿Qué pasa si firmo arras y el banco me deniega la hipoteca? +
Depende de lo que establezca el contrato de arras. En las arras penitenciales (las más habituales), si el comprador desiste pierde la señal entregada. Si el contrato incluye una cláusula de condición suspensiva hipotecaria — que obliga a incluirla expresamente — la denegación de la hipoteca podría permitirte recuperar las arras. Por eso es fundamental estudiar la viabilidad hipotecaria antes de firmar arras, y leer siempre el contrato con detenimiento.
¿Qué es la FEIN y para qué sirve? +
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento oficial que el banco está obligado a entregarte antes de que firmes la hipoteca. Recoge todas las condiciones de tu préstamo de forma estandarizada: tipo de interés, cuota mensual, TAE, comisiones, condiciones de vinculación y el coste total. Es vinculante durante al menos 10 días — el banco no puede modificar las condiciones durante ese período. Léela con calma antes de ir a la notaría.
¿Puede el banco denegar la hipoteca después de aprobarla? +
En teoría, la aprobación inicial no es vinculante hasta que se emite la FEIN. En la práctica, si tu situación financiera no cambia entre la pre-aprobación y la firma, no debería haber problemas. Lo que puede hacer que el banco reconsidere es un cambio relevante en tu situación: perder el trabajo, contratar nuevas deudas, que la tasación salga muy por debajo del precio de compra, o que aparezcan cargas inesperadas en la nota simple de la vivienda.
¿Cuánto tiempo es válida la oferta hipotecaria del banco? +
La FEIN tiene una validez mínima de 10 días naturales desde su entrega, durante los cuales las condiciones son vinculantes y el banco no puede modificarlas. Si necesitas más tiempo — por ejemplo, porque la firma en notaría se retrasa — tendrás que solicitar al banco que renueve la oferta, lo que en la mayoría de los casos hacen sin problema si la situación no ha cambiado.